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参考文献 20

绪论

房地产业是国民经济的支柱产业。相对较高的税负已经成为房地产业的发展的限制。营业税改增值税的初心就是为社会打造更加公平整体环境，为各行各业的整体发展进行减负，使税收的进行更加合法规范。大的方向上本来就是一项利国利民的政策。但是机遇与挑战是并存的，落实到单独企业层面，如果没有把握好机遇，对新政策进行良好的把握与应用，必将无法顺应发展的趋势。本文的主要内容是研究“营改增”后房地产企业税负的变化，希望能够帮助企业更好地利用新财政政策，做好税收筹划工作，降低公司经营成本，实现提高利润目标。

“营改增”作为政府宏观调控的手段，旨在为社会营造更公平的竞争环境，为企业减低税负，但是事无绝对，政策是好的，但到具体实施阶段，对于企业的影响难以一概而论，可能对有些企业来说能过降低税负，但对有些企业来说却增加了税负。本文通过对房地产企业税负变化的研究分析，结合实际提出一些关于房地产企业管理与增值税筹划方面的建议，帮助企业降低税负成本，实现盈利增加的目标，也有助于完善国家政策整体落实，为社会发展营造更合适的环境。

本文通过引言，表达“营改增”税负变化研究的目的与意义，然后，通过收集以前的文件资料，对“营改增”相关税种的特点以及“营改增”意义进行表述，再通过模拟的税负变化分析推导出一系列针对房地产企业税负变化的影响因素，简单举个列子来试算“营改增”后企业税负及利润的变化情况，最后分别从开发建设、经营销售、日常管理三个阶段分别提出一些关于增值税筹划及管理层面的建议。

一、“营改增”的理论基础

（一） 营业税概论  

针对营业收入按照相对应的行业税率来计算应缴纳的税额，不同行业实行差别对待，有着不同的税率。作为流转税的重中之重，计税方式相对很简单，相对而言税收管理成本就降低，与简单对应的就是征税过程中容易偷税漏税，违法犯罪的现象容易发生。

在税制改革之前，营业税的税收囊括第三产业的全部。税收范围非常广泛，营业税的征税方法也很简单。为取得全部营业收入为税基，不得从税基中扣除进项税部分再乘以适用于行业的固定税率，直接计算可得。它有利于政府税收的征收和管理，降低企业的税收成本。营业税的税率由法律根据不同行业的具体情况确定。重复征税是一个严重的问题。尤其在生产经营中多次流转环节的产品，就可能会被反复征收税金，严重影响了产品在社会中的流通。

(二) 增值税概论

税制改革之后，征税范围更加广泛，包括所有商品销售出口，外加上，修配、修理、加工在内的三种劳务。税收基础主要是公司生产经营中产生附加价值的部分。计算增值税的流程是，先根据业务经营中确认的销售收入的适用税率计算营业税。同时，对于可以合法取得增值税门票的投入项目和劳务，可以依法从销项税额中扣除进项税额。增值税采用不同的多档税率，一般纳税人税率高达17％，低税率为6％。甚至还有零税率优惠，但小规模纳税人税率为3％的，但其进项税额不能扣除。当然我们房地产行业适用11%的税率。

增值税的概念最早由美国知名经济学家亚当·斯密教授提出，并提出了增值税的一部分理念。之后发展中，法国的经济学家莫里斯洛雷，也就是现在的增值税之父，在前人的基础上，1954年法国增值税制度的成功实施和实施是现代增值税制度的基础。

增值税是世界上大多数国家认可和采用的一种流转税，因为增值税具有其他税种制度无法比拟的天然优势。增值税充分体现了税收中性原则，增值税对市场经济的影响是中性的。以一种平衡有效的方式对增值额进行征税，不会影响到相关的财税经营决策，这不会影响市场资源的配置。允许资源在市场上分配并保持市场稳定。