通过对现有文献的分析和研究表明，目前在《物权法》规定的自动续期制度中，自动续期的客体为何，应该如何界定、续期时采用的是有偿续期还是无偿续期、续期的期限和次数是多少，这些是需要解决的主要问题，学者们各抒己见，既有达成一致的意见，也有存在重大分歧的方面。学术界对于这些问题的探讨，可以为自动续期制度的构建提供必要的理论基础和框架，同时也是构建该制度不可或缺的主体部分。

2  自动续期的必要性及存在问题  

自动续期有其存在的必要性，决定因素也是多方面的，这既涉及到需要弄清楚房屋所有权与住宅建设用地使用权之间存在何种矛盾，还涉及到我国法律法规在做出自动续期规定之前对于使用权到期后如何续期有哪些规定，正是因为这些规定不能够解决出现的社会现实问题，所以立法者们在经过深思熟虑后做出了自动续期这一规定。

但是，自动续期也有其局限性。考虑到我国现实的复杂国情，社会经济转型等多方面的影响因素，立法者在立法时并未对自动续期的具体内容做出明确规定。因此，自动续期自身规定的不完善注定了其存在问题。

2．1  自动续期的必要性

2.1.1 解决权利之间矛盾的需要

通过《物权法》第149条的规定可以判断出住宅建设用地使用权是建设用地使用权的分类之一，且采用自动续期的方式。[ ]基于建设用地使用权是民法中用益物权的一种，而用益物权根据法律规定是有期限限制的，所以住宅建设用地使用权自然也是有期限限制的。同时，因为住宅、房屋是独立于建设用地使用权而存在的，所以权利人一旦获得就对其享有永久性的权利，这也是保护居民财产权、居住权的必要内容。从此就可以看出，该使用权的有期限性和人们对房屋享有的所有权的永久性之间存在矛盾，这一矛盾的存在使得人们对自身享有的合法权利感到担忧，一方面是担心政府部门主张土地公有制原则，在使用权到期后会行使公权力收回居民的房屋，另一方面，对于一般居民而言，房屋是极其重要的私人财产，他们担心对房屋享有的所有权能否真正属于自己。[ ]

为了使居民的合法财产不受到使用权到期影响，保障《宪法》中赋予公民的居住权等基本权利，采取自动续期方式是十分有必要的。因为采取自动续期的方式之后，就不需要使用权人提出申请即可续期，免去了繁琐的申请批准等一系列程序，这在很大程度上减轻了居民的负担，少了后顾之忧。

2.2.2 完善住宅建设用地使用权立法的需要

在《物权法》颁布之前，我国的法律法规对于使用权到期后如何续期的问题没有做出明确规定。只有在早期颁布的规范性文件中对建设用地使用权的续期问题做了一些规定。最早的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中规定只要建设用地使用期届满，该土地上的建筑物等都收归国有。[ ]另外，如果原权利人还想继续使用这块土地，可以向有关部门提出申请，重签合同，缴纳相应的费用。[ ]后期颁布的《中华人民共和国房地产管理法》总体上没有变化，依旧采取的是申请续期的方法。

从上述法律条文的内容来看，我国法律对建设用地使用权采取的续期方式等问题的规定具有不合理性，国家可以无偿取得居民的房屋所有权这一规定，完全损害了居民的合法权益。正如上文所述，我国《宪法》明确规定保护公民合法的财产权、居住权，如果按照上述法律规定实施，显然违反了公平公正原则，不仅侵害了房屋所有权人对住宅享有的合法权益，也是滥用了国家公权力的表现。