摘  要：长期以来，趋吉避凶乃影响中国人选购住宅的重要因素。近年来，“凶宅”交易纠纷屡有发生，司法机关存在同案异判。“凶宅”的判定，既要考量房屋的客观情形，亦要顾及居住者的主观心理。房屋所有人负有“凶宅”信息披露义务，违反者构成欺诈。鉴于“凶宅”会冲击民众心理，造成房屋价值贬损，其应纳入物的瑕疵。当事人享有选择权，可通过合同撤销或解除路径维护合法权益。

关键词：凶宅；物之瑕疵；披露义务；诚实信用原则

An Empirical Analysis and Legal Perspective of the "Haunted House" Dispute

Abstract:For a long time，it is the inherent thinking of the Chinese people to choose a residence. In recent years, disputes have arisen in "haunted house" transactions, and the judiciary is different in the same case. The judgment of "haunted house" should comprehensively consider the objective situation of the house and the subjective psychology of the occupants. The owner of the house is obliged to disclose the information of the "haunted house". If there is any concealment, it constitutes fraud. "haunted house" will impact the people's psychology, resulting in a decline in house prices, and therefore constitute a paralysis. The parties have the right to choose whether to sue or release the contract.

Key Words: haunted house; imperfections of things; disclosure obligations; principle of good faith

目  录

一、引 言 1

二、“凶宅”纠纷的数据来源与样本分布 1

三、“凶宅”纠纷的裁判争点与成因分析 3

（一）“凶宅”外延之争 3

（二）信息披露义务认定之争 4

（三）物之瑕疵判定之争 4

（四） 救济路径选择之争 5

四、 “凶宅”纠纷的学理剖析与司法建议 5

（一） “凶宅”的类型梳理 5

（二）信息披露义务的认定 7

（三）物之瑕疵的判定 9

（四）救济路径的选择 10

五、结语 11

参考文献 12

致  谢： 13

一、引 言

《说文解字》曰：“宅，所託（托）也”。凡物所安皆曰宅，居若安，则家代昌吉。对于广大民众而言，住宅既是人们遮风避雨的安身之所，亦是个体心灵安定的寄托之所，其意义不言而喻。《黄帝宅经》中说：“宅、择也，择吉处而营之也。”由于住宅之上承载重托，故民众对住宅的选择颇为慎重，择吉避凶乃人之常情。近年来，“凶宅”交易纠纷屡有发生，当事人常就能否退房产生重大分歧。此类纠纷牵涉公序良俗的类型、默示欺诈的判定和物之瑕疵的构造等诸多难题。对此，司法机关存在同案异判。本文透过群案梳理，归纳争议焦点，并展开深入学理剖析，以期统一裁判尺度，检视既有制度，助推民法典编撰。

二、“凶宅”纠纷的数据来源与样本分布

为了确保裁判文书的准确性，笔者选定“中国裁判文书网”获取相关裁判文书，在标题中输入“凶宅”、“非正常死亡”等关键词进行检索，并同时在“法律图书馆”和“北大法意”输入相关关键词检索加以补充。经逐一核对，最终获取“凶宅”交易纠纷有效样本36份。

其一，地域分布

表1显示，此类纠纷散见于城乡。其中，城市高达34件，所占比重为94.4%；农村只有2件，占比5.5%。这一反差很大程度上缘于城乡市场活跃程度有别。长期以来，城乡土地同地不同权，农村土地流转受到严格管制，城市居民不得购买农村房屋。农村住宅交易低迷决定“凶宅”纠纷偏少。

表1  地域分布地域 件数 比重城市 34 94.4%农村 2 5.5%

其二，类型分布

表2显示，“凶宅”交易纠纷的类型主要有房屋买卖合同纠纷、房屋租赁合同纠纷以及房屋居间合同纠纷。房屋买卖合同纠纷案件最多，占86.1%；房屋租赁合同纠纷次之，占8.3%；房屋居间合同纠纷最少，仅占5.6%，且多与凶宅买卖合同纠纷重叠。较之于租房，中国普通民众更愿意买房，这一观念根深蒂固。上述数据侧面印证了中国人的购房情结。