表2  类型分布

类型 件数 比重

“凶宅”买卖合同纠纷 31 86.1%

“凶宅”租赁合同纠纷 3 8.3%

“凶宅”居间合同纠纷 2 5.6%

其三，请求权基础分布

请求权基础是司法机关分析民事案件的主要工具，“那些赋予民事法庭为了其他公民的利益，而命令或实施针对某个公民的强制的权利的法律规定，被称为请求权基础。它们对于律师和法官以及所有法律使用者来说，都是任何案件的轴心和关键” 。在“凶宅”纠纷中，一方得向对方根据什么要求什么呢？表3显示，当事人提起诉讼的请求权基础主要有合同无效之诉、撤销之诉和解除之诉三种。但从案件数来看，合同撤销之诉最多，占82.4%；合同违约之诉次之，占14.7%；合同无效之诉最少，仅有1件。

表3  请求权基础分布

请求权基础 诉讼理由 件数 比重

合同无效之诉 以出卖人隐瞒“凶宅”信息违反《民法通则》第七条、第五十八条公序良俗原则相关规定，请求法院确认合同无效。

1 2.9%

合同撤销之诉 以出卖人未告知“凶宅”信息违反《合同法》第五十四条第二款，构成欺诈，请求法院撤销房屋买卖合同。

28 82.4%

合同解除之诉 以交付房屋为“凶宅”致使合同目的不能实现，依据《合同法》第九十二条规定，主张解除合同。

5 14.7%

其四，裁判结果分布

表4中，从案件数来看，胜诉案件远多于败诉，胜诉率为77.8%。从审级看，一审胜诉率高于二审，而败诉率则低于二审。由此可见，实践中，法院倾向于将“凶宅”纳入法律调整范围内，更注重对买受人利益的保护。

表4  裁判结果分布

审级 结果 件数 比重

一审 胜诉 17 47.2%

败诉 3 8.3%

二审 胜诉 11 30.6%

败诉 5 13.9%

三、“凶宅”纠纷的裁判争点与成因分析

（一）“凶宅”外延之争

何谓“凶宅”？此乃解决“凶宅”交易纠纷的前提条件。在唐代，“凶宅”分为官宅凶、私宅凶和逆旅凶三类，致凶原因有伏尸、致魇、动物为怪、植物为怪、金宝为怪等。 由于“凶宅”一词并非法律用语，实践中法官对其认定莫衷一是，具体体现为以下三方面：

第一，死因因素。死因因素是指发生非正常死亡的原因。死亡的原因大致可分为三种：人为致死，包括他杀、自杀等；意外致死，即意外事件；自然死亡，即正常生老病死。对于自然死亡，法院判决未发生争议，均将其排除在外。对于人为致死的他杀、自杀等非正常死亡，法院判决也未发生争议，认为能使房屋成为“凶宅”。但对于意外事件致死，法院则存在不同的判决。黄某与杜某房屋买卖合同纠纷案中，法院认为被告杜某之弟因一氧化碳中毒死亡为意外事件，并非凶杀、自杀等非正常死亡事件，因此房屋不认为“凶宅”。 在潘某、刘某与高某、姚某房屋买卖纠纷案中，法院则认可了孩童坠楼意外致死的意外事件系非正常死亡，房屋因此而为“凶宅”。 显然，死因因素是否包括意外事件，殊值探究。

第二，空间因素。空间因素是指发生非正常死亡的地点。多数法院认为，诉争房屋内坠亡，即使死亡未发生在诉争房屋内，但会影响购买人的心理及意愿，而将其纳入判断“凶宅”的因素。在詹某、廖某与马某房屋买卖合同纠纷一案中坠亡地点均发生在屋外，但法院基于对买受人心理的影响的考量仍然认定为“凶宅”。 但也有少数法院认为，死者坠落于诉争房屋外，会使买受人的畏惧心理缩小，故而不再认定为“凶宅”。在吴某与孟某房屋买卖纠纷案中，一审法院认为被告孟某父亲跳楼身亡地点并不在屋内，情况与普通意义上的凶杀案件存在差异，因此并不能认定为“凶宅”。二审法院虽撤销一审判决，但并未对涉诉房屋是否为“凶宅”进行认定，而是直接援引欺诈相关制度进行撤销。 因此，非正常死亡地点的确认，法院往往含糊不清，并没有明确的标准。