摘  要：“名为买卖实为借贷担保合同”，是指当事人之间为了双方的借款合同而签订的以房屋所有权转让为内容的担保合同或担保条款，是附解除条件的特殊担保合同。该担保出现的原因主要有：非公有制经济的推动、市场经济及的要求及银行借贷的门槛。在效力方面，买卖型担保的效力分为内部效力和外部效力。内部效力主要是在双方当事人之间的法律关系，外部效力是指当事人与第三人之间的关系。目前我国关于该担保的法律规定尚不全面，希望我国能借鉴日德立法结合本国实际情况，尽早出台比较成熟的法律制度，形成完善的法律体系。

关键词：买卖型担保；让与担保；性质；内外效力

The Nature and Effectiveness of Brief Discussion “Called for The Sale of Real Loan Guarantee Contract”

Abstract：Called business is actually a credit guaranty contract, refers to the loan contract between the parties in order to both sides and sign for home ownership transfer content of guarantee contract or guarantee terms, is attached to remove conditions of special guarantee contract should guarantee the reason mainly has: driving the requirement of market economy and the non-public sectors of the economy and the threshold of the Banks' lending in terms of effectiveness, the effectiveness of the business type of guarantee is pided into internal and external validity effectiveness mainly is the legal relationship between the parties, the external validity refers to the relationship between the party and the third person At present our country about the guarantee of law is not comprehensive, I hope our country can draw lessons from, DE legislation combined with domestic actual situation, as soon as possible a more mature legal system, form a perfect legal system.

Key Words: Trade guarantee；Alienation guarantee；Nature；The internal and external validity

目  录

摘要--1

Abstract--Ⅱ

目录-Ⅲ

一、“名为买卖实为借贷担保”的概念-1

（一）“名为买卖实为借贷担保”的定义--1

（二）“名为买卖实为借贷担保”的性质1

二、“名为买卖实为借贷担保”的经济背景-4

（一）非公有制经济的推动--4

（二）市场经济的要求-4

（三）银行借贷设有门槛-4

三、“名为买卖实为借贷担保”的效力-5

（一）“名为买卖实为借贷担保”的内部效力-5

（二）“名为买卖实为借贷担保”的外部效力-5

四、结论8

参考文献8

一  “名为买卖实为借贷担保”的概念

（一）“名为买卖实为借贷担保”的定义

随着经济的繁荣，越来越多的主体开始融入金融市场，由于银行借贷设有门槛，为了确保资金的周转或者规避一些交易风险，民间借贷日益增多，名为买卖实为借贷担保合同也日益增多。所谓“名为买卖实为借贷担保”是指当事人之间为了双方的借款合同而签订的以房屋所有权转让为内容的担保合同或担保条款。举例如下：甲为借款人，乙为出借人，双方除了借款合同外，还签订了一份房屋买卖合同（当然也有可能直接在借款合同上增加担保条款），但是该买卖合同的内容与一般的买卖合同不同，其通常包含这样的条款“若甲不能按期还款，则为乙办理房屋所有权转让手续”或者直接表明“若甲不能按期还款，则房屋归乙所有”。就其总的情况而言，这类房屋买卖合同通常情况下都会附有一个条件即：借款人未能依照借款合同履行还款义务，虽然表面上是以房屋所有权主转让为内容，然而其最终目标是为借款提供担保。

（二）“名为买卖实为借贷担保”的性质

关于这类买卖型担保合同，最有影响力的案件是《最高法院公报》所载的“朱俊芳案”，在该案中，最高院支持了再审申请请人朱俊芳的请求，判定双方的屋宇交易合同有效，根据最高院的判决，在该案中双方的房屋买卖合同并不是在房地产公司无法按期还款这一个条件下履行的，换言之，朱俊芳不能直接通过前述买卖协议获得“抵押物”所有权，而必需通过履行商品房买卖合同才能进行屋宇所有权的转移。而在2015年的“杨伟鹏案”中，最高院则认定其与房地产开发商的买卖合同无效。其主要原因在于双方借款合同的不明确，根据担保合同的从属性，最高院认为该买卖合同属于流质性契约，故应当无效。为了明确该类案件的审理依据，最高院在《民间借贷规定》第24条中规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。”