摘    要  :本文主要研究保障房建设过程中出现的政府资金不足以覆盖规划中所需求的资金数量。从“十二五”规划的总结数据来看，全国保障房面临的资金缺口将近万亿。基于保障房对现阶段中国房地产市场的重要性，拓宽融资渠道是必经之路。本文聚焦于社会资本，主要通过引入BOT模式，计算此模式中项目公司的盈利性，同时提出面向资本市场发行房地产信托投资基金（REITs），以保障房建设项目实例计算各渠道汇集的资金并构建分配的融资比例从而使预期的资金缺口得到补充。计算数据表明，这样的融资方式可以很好的缓解政府的资金压力，推动保障房的建设进程。

Abstract:This paper mainly studies the government funds that are not sufficient to cover the amount of funds needed in the planning of affordable housing. From the summary data of the 12th Five-Year plan, the national security housing fund faces nearly a trillion of capital shortfalls. Based on the importance of affordable housing to China's real estate market at this stage, expanding financing channels is the only way. This paper focuses on social capital, mainly through the introduction of BOT model, calculates the profitability of item company in this model, and proposes a capital market to issue the real estate trust investment trusts to guarantee the capital of the housing project examples to calculate the funds collected by various channels and to build the proportion of the allocated financing so as to make the expected funds lack. The mouth is supplemented. The data show that such a way of financing can relieve the pressure of government funds and promote the construction process of affordable housing.

关键词：租赁型保障房； 社会资本； 房地产投资信托基金；融资整合

Keyword: guarantee room；social capital；REITs；Financing integration

目    录

目录

1 引言 5

2 理论基础 6

2.1 国外保障房融资理论 6

2.2 mreits对财务灵活性调节的理论 6

3 模型构建 7

3.1 模型建立 7

3.2 模型优化 8

3.3 模型的解释与数据处理 8

4 实证检验结果与分析 8

4.1 数据获取 8

4.2 收益推算 9

4.3 最优比例的确定 10

4.4 研究结论 10

融资整合前后数据对比表  单位：万元 10

5 启示与建议 11

5.1 长效投资机制 11

5.2 风险管理 11

5.3 政策建议 11

参考文献 12

致谢 13

1 引言

“十二五”时期，也就是2011—2015期间，我国大力推进城乡结合进程以及城镇化的建设。累计开工建设超过4013万套保障性住房，并在15年末基本建成2860万套，对于既定的3600万套任务实现了完美的超额完成，直接效果体现在城镇低收入家庭住房困难这一问题得到了明显缓解。“十三五”规划对保障房建设做出了新的展望与要求。这崭新的五年不仅是改革发展进程中最重要、最关键的五年，也将是保障房融资缺口问题越来越得到重视的五年。保障房资金缺口会直接制约下一阶段的建设目标的实现，在这样的背景下，我们需要进一步完善保障房融资的基本思路。

回首2017年，公租房毫无疑问的入选了2017年民生热词榜，政府层面也非常重视这个严峻的形式，于是不遗余力的推行公租房的全面建设，以有效的解决愈演愈烈的“夹心层”人群的住房困难问题，但是由于公租房融资渠道比较依赖政府的直接出资、融资模式缺少扩展等因素，导致各地公租房资金紧张，研究数据表明，为了保障既定目标的实现，保障房建设的资金缺口可能达到万亿，从而导致建设进度缓慢，给地方财政带来不小的压力。以深圳市为例，早在“十二五”进行规划的时候就已经将公租房作为重点项目进行拨款，为全市的公租房建设项目拨款了约715亿元，在这其中分为建设筹集资金、人才专项补贴，分别为689亿元和26亿元。在规划当中将保障房租赁得到的收入资金再投入、土地净收益以及财政新增资金以及计划内的社会投资数量分别为192亿元、185亿元以及338亿元。从这些可获得的记录在案的数据来看，即便在当时已经引入了一部分的社会资金，且资金数量已经较大，但是根据后续在2013年给出的保障房融资计划中可以了解到可知，建设资金的缺口依然高达百亿。