2008年以来，中国房地产开始了长达十年的爆发性增长。并且由于经济危机周期的到来，通货膨胀形势不断加剧，各类金融机构也会存在各种自身的问题，并且央行近期多次上调了存款准备金率，让当下的房地产问题更加严重了。在此情况下，黄生（2018）提出房地产将迎来转折点。1998年和2008年房地产的转折点标志分别为房地产改革和解除信贷规模限制。近十几年来，房地产的金融属性相对强势，而2018年房地产转折点的标志是住房属性从投资属性转换为居住属性。在目前房地产金融属性强势的时期，我国房地产的高杠杆风险需要格外注意，我国金融未来的主基调是去杠杆，老龄化是未来我国面临的问题，中国房地产市场供需平衡将会被打破。

所以在国内房地产行业欣欣向荣的同时也不能忽视背后存在的潜在威胁，加上我国房地产过高的价格以及不合理的投资组合已经给房地产行业带来了一定的投资风险，需要注意防范房地产系统风险和非系统风险。同时，2015到2018年三年间，国家相应推出了“共有产权房”、“廉租房”以及严格的限售限贷来制止房地产投资过热，加之2017年美联储三次加息，导致国内银行信贷明显缩紧，利率升高，住房贷款余额增幅明显回落，在此背景下，投资人和开发商不仅需要考虑房地产的系统风险防控，也需要分散风险以应对房地产非系统风险。

本文将从经济危机周期的角度出发，剖析房地产系统性风险在周期中发生的可能时间，再从非系统性风险角度利用现代投资组合模型分析如何分散风险。

本文的研究对以下几方面有重要的意义：

第一，本文的研究对房地产企业和投资人的风险分散有着重要的意义。2017年美联储三次加息，中国人民银行2017年2月7日发布数据显示，我国外汇已经下滑七个月，外汇储备仅仅只为29982.04亿美元，从2017年2月来，第一次少于3万亿美元。因此，我国的房地产投资环境遭到了重大的影响。本文通过引入现代投资组合模型和周期理论，来预测房地产市场的走向和适当的投资组合模式，并提出行之有效的风险防控意见。

第二，本文的研究可以使得政府通过制定宏观调控政策，令我国GDP稳定发展。

第三，本文的风险防控研究分析对于各大金融机构监督防范房地产系统风险有重要意义。通过对房地产系统风险周期的预测分析，帮助商业银行规避房地产行业系统风险发生时，避免投资这类风险系数较高的房地产。

第二章 房地产投资发展和风险研究现状

自1998年的住房制度改革以来，我国房地产发展迅猛，（附图1-1：1987-2012走势图）房地产行业逐渐成为了拉动我国经济增长的基础产业和支柱产业。

2015年到2018年，我国基准利率不断下调，大大降低了借款人的还贷成本，房地产增加值在平稳中增长，分别占GDP的6.1%，6.5%，6.5% 。2017年我国的GDP为827122亿元，相较于2016年而言，增加了6.9%。这也是我国GDP第一次登上80万亿的门槛。从四个季度来看，第一季度增长了6.9%，第二季度增长6.9%，第三季度增长6.8%，第四季度增长6.8%。此中，2017年我国房地产的投资为109799亿元，同比2016年增加了7.0%，增速比上年加快0.1%，这里住宅投资增加了9.4%。2017年我国房地产新开工的面积为178654万平方米，增加了7.0%，全国商品房销售面积169408万平方米，增长7.7%，住宅销售面积增长5.3%。全国商品房销售额133701亿元，增长13.7%，其中住宅销售额增长11.3%。

对于房地产的风险防控研究，国外的经济周期研究以及投资组合理论起步较早，在系统风险以及非系统风险方面国内学者都是以国外的数据模型作为依据，建立了适合我国房地产的模型。