一、房地产与房屋租赁

（一） 基本概念

1、 房地产

房地产是一个综合性的概念，可以从实际存在的外在表现、客观存在的物质形态和主观意识的法律权利三种形式上进行理解与诠释。

从实际存在的外在表现上来看，它是由建筑物与土地两者构成。土地分为未开发和已开发两种，建筑物是指人工建筑而成的产物，包括房屋和构筑物两类。建筑物依附于土地而存在且与土地结合在一起。

从客观存在的物质形态上来看，它是房产和地产的总称，其中也包括了交易所衍生的权利。随着交易法律规范的发展，房地产已经成为商业规范交易的主要组成部分。

从主观意识的法律权利上来看，它是一种财产权利，包括所有因房屋交易或实现经济利益而衍生的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权等。

2、 房屋租赁

房屋租赁是指由房屋的所有者或经营者将其所有或经营的房屋交给第三方使用，第三方通过定期交纳租金，取得房屋使用权利的行为。总体来说，它是出售房屋使用价值的一种房屋流转方式。

（二） 两者联系

房屋租赁是房地产市场的重要构架体系之一，租赁市场的发展情况对房地产市场的发展均衡稳定程度有着最为直接的影响。因此，政府对于租赁市场给予了最大程度的扶持，以求可以令其呈现出欣欣向荣的姿态，进而保证房地产市场的稳定发展。

随着我国经济发展趋向上升态势以及城市建设逐步优化，很多城市因外来人口的大量涌入，加之越来越现代化的房地产建设，房屋租赁市场迅速发展。很多人口密度趋于极限的东部沿海城市，当地房地产市场的两大支撑体系均受到了大力的冲击，大多由于资金与自身条件限制只能选择租房，但同时也有部分人员冲入买卖市场。两者的发展均衡了房地产的整个体系，平衡了这个长久失衡的天秤。

二、 市场调研及数据分析

（一） 调查目的

有针对性地挑选出上海市内各区部分门店地区，普查租赁市场组成人员对于租赁市场的需求度，主要包含以下几方面：

1、对租赁市场业主的需求，例如租赁周期、处置方式等。

2、对租赁市场租客的需求，例如付款方式、通勤时长等。

3、对租赁市场中介的需求，例如获客方式、成交类型等。

通过对租赁市场组成人员以上方面的调查分析，帮助存活于上海租赁市场的企业，了解自身优势与不足，为下一步提升品牌竞争力提供宝贵意见，并在此基础上对房地产租赁市场前景进行预测，为房地产各企业未来在上海的营销策划提供参考性的建议，同时也为上海相关部门提供辅助性意见。

（二） 调查方法

   市场调查的方法按照数据来源可以分为两种：一种是收集二手数据，另一种是收集一手数据。由于二手数据缺乏一定的可得性、相关性以及准确性，因此为了更好的了解组成者对租赁市场的满意度和市场各项平均值并收集组成者的意见和建议，我们选择采用以具有更高相关性、准确性和时效性的一手数据调查方法为主，以二手数据调查方法为辅的市场调查方法。

收集一手数据的方法包括实验调查法、观察调查法和询问调查法三种。由于调查受到人力、物力、财力等多方面局限，不适用于实验调查法和观察调查法，因此我们选择采用可以进行大规模调查，而且节省时间、经费和人力，同时调查结果容易量化的询问调查法开展调查。

询问调查法根据接触方式不同分为人员访问法、邮寄调查法、电话调查法和网上调查法四种。因人员访问法的回收率较高，容易控制数据样本，但会在很大程度上受调查者的影响；网上调查法时效性强，节省人力和费用以及针对性强但不易控制样本数量；电话调查法经济，可访问到不易访问到的群体以及方便快捷但同样容易受调查者影响；而邮寄调查法较其他三种方法都不具有较大优势。因此我们针对各种方法的特点，再结合调查上海租赁市场的情况，选择主要通过网上调查和人员访问两相结合的形式进行此项调查。