（二）课题研究现状及发展趋势

1、研究现状

2、发展趋势

（三）研究方法和内容

1、研究内容

本文内容一共有五部分，内容分别如下：一、引言。本部分描述选取此课题的理由、研究目的和意义、国内外有关行业情况、研究手法和内容。二、服务式长租公寓的产生和发展现状。主要介绍房屋租赁的演变历史、长租公寓的产生和发展现状、行业运营模式概述及行业产业链的模式。三、自如网的创新服务策略分析。主要介绍自如网概况、同类型长租公寓对比分析、自如网的创新服务策略、自如网服务的优势不足及优化建议。四、自如网支持系统分析及优化。主要对自如网支持业务系统的结构、功能、业务流程进行分析，对系统的需求分析及用户使用习惯对系统进行功能优化。五、结论和展望。总结全文内容，并展望自如未来发展趋势及行业发展趋势。

2、研究方法

主要以下几种研究方法：

（1）文献资料法：文献资料法是查找相关文献资料，查找相关长租公寓运营模式及销售拓展策略的研究方法，通过广泛搜集资料及阅读文献中的观点进行总结归纳。

（2）问卷调查法：问卷调查法是被调查者发出调查表，就表中内容依据自己填写并提出相关意见。本文就上海自如资产有限公司进行采用问卷调查和实地考察，向企业里的员工和进行访问并将问卷调查表分发给一线管家和租客进行填写。

（3）比较研究法：比较研究法是对照几个固定角度，根据多个相关事物的研究结果，寻找差别，探索其中的相似和不同点。本文就目前国内与自如同类型的企业进行分析和比对，最后找出不同点及总结出对自如的启发。

二、服务式长租公寓的产生和发展现状

（一）房屋租赁模式的演变

1、传统房屋租赁模式

在O2O模式还没完全发展成熟的时期，传统租房市场主要分为房东直租、资产托管、中介公司几种模式。

（1）房东直租房东直租指的是房屋拥有者通过在生活区域内发布招租信息，租客自发在想要租住的区域内寻找心仪的房屋，随后两方自主联系进行交易。此模式相对于其他模式可以直接接触到房东，从而避免中介费等其他费用的产生，也是由于这一原因，致使有一批租客愿意选用此种方式。

但该方法租客想要找到合适的房屋需要大量的时间与经济成本，而对于房东而言，需要付出大量的精力，甚至保证随叫随到，在便捷性上有很大问题，整个租房过程（如带看，租金洽谈，相关责任划分等）都需要房东与租客同时在场商议，投入成本过高。

（2）房屋委托房屋托管是房东将房屋的使用权通过合同签订的方式移交给相关的资产管理公司，房资产管理公司通过商业手段包装、改造、日常管理，招租出租的一种租赁方式，承担房屋中途空置期风险。房东与公司签订合同移交使用权，而资产管理公司则按照规则寻找租客入住。

然而这种模式给租客带来的不利因素也是最多的，由于无法保证资产管理公司的操作透明，不能保证房屋具体情况是否舒适、以及在租住生活中遇到问题的保障，房屋多次人员流动，以及最终合同到期时押金的不明确规定导致的纠纷也是难以避免的问题。

（3）中介公司中介公司将业主的租房信息推广出去，吸引租客通过中介联系业主，随后在中介的搭线下，业主和租客通过中介合谈完成交易。传统住房租赁市场存在的问题有：

①线下门店成本高，管理混乱；

②中介人员业绩分配不均，员工职业素养不一致；

③房客租房体验差；

④房东出租效率低。